חישוב כדאיות עסקת מקרקעין

לאחרונה אני קורא המון פוסטים והמון תגובות על כדאיות עסקה.

אנשים שואלים אותי האם עדין כדאי להשקיע למרות המיסוי הכבד וכל ההוצאות הנלוות.

אז ראשית התשובה היא כן, לא רק שכדאי, חייבים להמשיך ולהשקיע כי רק ככה הכסף שלנו עובד.

נכון, זה יותר קשה לייצר היום עסקת אקזיט טובה, אבל העסקאות נמצאות שם ומי שמתאמץ ימצא אותן ויצליח למרות כל הקשיים הנלווים.

אז בואו נעשה קצת סדר בבואנו לחשב כדאיות עסקה. בבואנו לרכוש דירה יש לתמחר הרבה מאוד הוצאות נלוות.

למעט מס רכישה ומס שבח, ישנן עוד הרבה מאוד הוצאות "קטנות" שלא תמיד ידועות לנו ולכן אנחנו לא לוקחים אותן בחשבון, מה שמביא בסופו של דבר לירידה משמעותית בכדאיות העסקה ולעיתים אף לעסקה בהפסד.

על מנת שלא נגיע למצב בו אנחנו מבינים שהפסדנו לאחר שרכשנו את הדירה, יש להכין דו"ח רווח והפסד עבור כל עסקה בנפרד.

מצד אחד ההוצאות.

מצד שני ההכנסות – מכירה והשכרה.

בבואנו להכין דו"ח רווח והפסד של עסקה, בעיקר עסקת אקזיט, יש להתייחס לכל שקל שיוצא (אני אף ממליץ להחמיר ולהעלות את ההוצאות). הכל משמעותי.

ברגע שהכל רשום אנחנו יודעים אם העסקה טובה לנו או שצריך עוד מאמץ במשא ומתן.

זכרו – עסקה טובה היא עסקה שמקדמת אותנו למטרה.

כמובן שהבסיס עליו יש להישען הוא מחיר העסקה וזאת בהנחה שעשיתם חקר שוק מקיף ואתם יודעים בוודאות שמחיר העסקה נמוך משמעותית ממחיר השוק של אותה העסקה אותה תרצו למכור לאחר ההשבחה.

מס רכישה

החלק ה"כבד" בהוצאות הרכישה של הדירה.

לצערנו הרב, מס הרכישה כל הזמן מעודכן.

העדכון האחרון שלו היה בתאריך 16.01.2019.

מתוך אתר https://taxes.gov.il

להלן מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.19 ועד 15.1.20:

בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.19 ועד ליום 15.1.20 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1. על חלק השווי שעד 1,696,750 ₪ – לא ישולם מס

2. על חלק השווי העולה על 1,696,750 ₪ ועד 2,012,560 ₪ – 3.5%

3. על חלק השווי העולה על 2,012,560 ₪ ועד 5,192,150 ₪ – 5%

4. על חלק השווי העולה על 5,192,150 ₪ ועד 17,307,170 ₪ – 8%

5. על חלק השווי העולה על 17,307,170 ₪ – 10%

להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה):

בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ה) לחוק רוכש של דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) מיום 16.1.19 ועד ליום 15.1.20 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1. על חלק השווי שעד 5,194,225 ₪ – 8%

2. על חלק השווי העולה על 5,194,225 ₪ – 10%

את מס הרכישה יש לשלם עד 60 יום מחתימת חוזה המכר.

מימון הרכישה באמצעות משכנתא או כל הלוואה אחרת, גורר תשלומי ריבי​ת.

הידעתם כי תשלומי הריביות יכולים להצטבר למאות אלפי ש"ח?! .

מומלץ תמיד לקחת יועץ משכנתאות שיסגור עבורכם את התמהיל הטוב ביותר בהתאם למטרות העסקה כמובן.

בנוסף יש לכלול גם את הדברים הבאים בחישוב ההוצאות:

1. דמי פתיחת תיק בסך של 0.25% מסכום ההלוואה. ניתן להתמקח עם הבנקים על העמלה הזאת. בדרך כלל אין בעיה "לקצץ" אותה ב – 50% ואף יותר. צריך לקחת בחשבון שהסכום הזה יירד מהתשלום הראשון של המשכנתא ולכן הוא יהיה גבוה יותר ממה שחשבתם

2. במידה ומדובר על דירה חדשה, אני תמיד לוקח בחשבון 12 חודשים של תשלומים ומוסיף את זה להוצאות שלי (אם היה פחות הרווחתי 😀).

עורך דין

בכל עסקת נדל"ן אם זה לקנייה ואם זה למכירה יש לקחת עורך דין. תמיד !

עורך דין לוקח שכר טרחה שנע בין 0.25% – 1% ממחיר העסקה (המחיר תלוי בניסיון של אותו עורך דין, במיקום העסקה ובמורכבות שלה). על המחיר הזה יש כמובן להוסיף מע"מ בסך של 17%. בבואנו לחשב עסקת נדל"ן משלב הקנייה ועד לשלב המכירה (עסקת אקזיט), יש לחשב את שכר טרחת העורך דין הן בקנייה והן במכירה (הרבה פעמים אנשים ש"שוכחים" לחשב את שכר הטרחה במכירת הנכס וזה משמעותי לחישוב כדאיות העסקה)

במצב בו רוכשים דירה חדשה מקבלן, יש לקחת בחשבון תשלום נוסף בסך של עד 5,000 ₪ + מע"מ לעורך הדין מטעם הקבלן (פעם זה היה יותר) תלוי בגובה מחיר העסקה.

תיווך

מתווך הנדל"ן מפגיש בין מוכרי דירות לקונים פוטנציאלים של אותן דירות.

משרדי תיווך נדל"ן מחזיקים במאגר נכסים המוצעים למכירה או להשכרה, ובהם עובדים מתווכים.

לאחר ביצוע פעולת המכירה / השכרה זכאי המתווך לקבל את שכרו הנקרא "עמלת תיווך", מהגורם המוכר ו/או הקונה. בישראל עמלת התיווך אינה קבועה בחוק.

עמלת תיווך ממוצעת עומדת על 2% מערך העסקה עליהם יש להוסיף מע"מ בסך של 17%.

יש לזכור שגם בשלב המכירה, במידה והחלטתם לעשות זאת דרך משרד תיווך (אני עובד רק עם מתווכים), ישנה עמלה נוספת שנעה סביב 1% מערך העסקה עליהם יש להוסיף מע"מ בסך של 17%.

עיצוב פנים ושיפוץ

אחת ההוצאות הגבוהות ביותר (אולי למעט מס הרכישה ומס השבח) הינה הוצאות השיפוץ ועיצוב הפנים. הוצאות השיפוץ משתנות בהתאם למצב הדירה ובעיקר בהתאם למטרה לשמה נקנתה הדירה (אקזיט, השכרה לטווח ארוך או מגורים). ישנם דירות שניתן לעשות בהן ריענון קל והמחיר יהיה בהתאם. לעומת זאת ישנן דירות לפירוק טוטאלי ובניה מחדש וזה יהיה שיפוץ יקר מאוד. כשבאים לחשב את עלות השיפוץ יש לקחת תמיד מעצב/ת פנים שיעשה תסריט מסודר של לפני ואחרי כולל הכל וכמובן כתב כמויות. יש לחשב גם את עלות מעצב הפנים משתנה ממעצב למעצב ומעיר לעיר. לאחר שיש בידנו תסריט מסודר, יש לפנות ללפחות שלושה שיפוצניקים לקבלת הצעת מחיר מסודרת. בנוסף יש לבדוק האם הצעת המחיר כוללת חומרים במידה ולא יש לבדוק את עלות החומרים. חישוב עלות השיפוץ = עלות מעצב הפנים + עלות החומרים + עלות השיפוץ.

שמאים

לפני שניגשים לעשות עסקה אני ממליץ תמיד לקחת שמאי פרטי שעובד עם הבנק אצלו אתם מתכוונים לקחת משכנתא. עלות של שמאי פרטי משתנה ובממוצע עולה 2,500 ₪ עליהם יש להוסיף מע"מ בסך של 17%.טווח המחירים המצוי עבור שמאות פרטית:

הערכת שמאי לדירה – 3,000 ₪ – 1,500 ₪ עליהם יש להוסיף מע"מ בסך של 17%.

הערכת שמאי לבית קרקע – 4,500 ₪ – 2,500 ₪ עליהם יש להוסיף מע"מ בסך של 17%.

בנוסף, אחת הדרישות של הבנק שנותן לכם את המשכנתא היא לקחת שמאי מטעמו שיעריך את הנכס אותו הבנק עומד לשעבד.

טווח מחירים המצוי עבור שמאות של הבנק:

הערכת שמאי לדירה – 800 ₪ – 500 ₪ עליהם יש להוסיף מע"מ בסך של 17%.

הערכת שמאי לבית קרקע – 1,400 ₪ – 800 ₪ עליהם יש להוסיף מע"מ בסך של 17%.

במידה ומדובר על דירה חדשה מקבלן, אין צורך בשמאות פרטית כיוון שאין צורך בשמאות של הבנק.

מס שבח

מס שבח הוא מס ממשלתי על רווח הון אשר מחויב בו מוכר של נכס (אלא אם קיימים לו פטורים בחוק) על ההפרש שבין שווי התמורה שנתקבלה ממכירת הנכס לבין השווי שנקנה הנכס. השווי בו נקנה הנכס כולל לא רק את מחיר הנכס כי אם גם את כל ההוצאות שהתווספו עליו בזמן הקנייה ועם השנים (בכפוף להמצאת אסמכתאות) – תיווך, עור דין, מס רכישה, שיפוץ, טיפול שוטף ותחזוקת הנכס ועוד.

מי שמחשב את מס השבח הם עורכי הדין, אבל תמיד צריך לבדוק אותם. טיפ חשוב – מי שרכש את הדירה לפני 1.1.2014 – זכאי לפטור על השבח עד שנת 2014. חישוב מס השבח הינו מורכב ומשתנה ע"פ המצב האישי שלנו (ירושה, דירה יחידה, דירת מגורים…) הוא עומד בממוצע על 25%.

לפי החוק אנחנו אמורים לשלם את המס האמור תוך 60 יום מיום המכירה. ככל ולא נעשה זאת אנו צפויים לשלם תוספות פיגורים ולצבור קנסות, הפרשי הצמדה וריבית.

אין האמור לעיל להוות תחליף לייעוץ משפטי.

ביטוחים

ביטוח משכנתא הוא נגזרת של ביטוח חיים וביטוח מבנה הייעודיים ללוקחי משכנתאות לקניית דירה. ביטוח משכנתא נועד בראש ובראשונה לשרת את הבנק המלווה, אך הוא מבטיח גם אתכם, למקרה שתקלעו לצרה. ביטוח חיים – על פי חוק יש לבטח את המשכנתא בביטוח חיים על מנת שבמקרה של פטירת נוטל ההלוואה או גרימת נזק מהותי לנכס, ניתן יהיה לכסות את ההלוואה. ביטוח מבנה – מטרתו לכסות את ההלוואה שנטלתם מהבנק למקרה שייגרם למבנה הדירה נזק גדול, שיגרום לירידה משמעותית של ערך הדירה ולמעשה יהפוך אותה לחסרת ערך עבור הבנק. מחירי הביטוח האלה משתנים בהתאם למצבכם האישי וכמובן למיקום הדירה שרכשתם ומחירה ע"פ החוזה ואו הערכת שמאי. ממוצע של ביטוח כזה נע סביב ה – 150 ₪ לחודש. כשקונים ביטוח כזה יש לשאול מה הסכום הכולל שאני אשלם לכל תקופת המשכנתא. לא להתפתות לרכוש את הביטוח "הזול חודשית" כי הוא יעלה במהלך השנים.

אגרות שונות

זה ה"כסף הקטן" שכמעט לא נכנס לתחשיבים, אך עדין יכול להגיע לכמה אלפיי שקלים.

מדובר על אגרות כגון:

1. הזמנת תיק בטאבו

2. נוטריון

3. רישום הערת אזהרה

ייתכן ויש עוד כמה קטנות.

מדובר על כמה מאות שקלים בממוצע.

אני תמיד רושם 1,000 ₪ שונות בתחשיב כדאיות העסקה שלי.

בקנייה של דירה חדשה יש לחשב גם את החיבור לחשמל, מים וגז. אלו עליות שיכולות להגיע לכמה אלפי שקלים – אני מחשב אותן ב – 3,500 ₪ בממוצע.

לסיכום, למדנו איך לבנות דו"ח רווח והפסד נכון של עסקה וזאת על מנת שנדע לתמחר אותה נכון.

מסתבר שמחיר הדירה משמעותי, אבל ישנן עוד הרבה הוצאות נלוות שלא נכללות, לא במחיר הדירה ולא במימון (משכנתא / הלוואה מסחרית), מה שהופך את החישוב שלהם לסופר משמעותי ומשפיע מאוד על כדאיות העסקה.

משרדנו מתמחה בביצוע מדויק, מיומן ומקצועי של בדיקת כדאיות עסקאות נדל"ן- בכל הנוגע לשוק הנדל"ן המקומי ברמת גן, גבעתיים ותל אביב.

מאת: האיש עם הפטיש, גיל רוזנברג

המדריך למשקיע המתחיל
משרדי תיווך בצפון תל אביב
תיווך בצפון תל אביב
ניהול דירות בתל אביב | ניהול דירות שכורות בתל אביב | ניהול נכסים בתל אביב
ניהול נכסים בבני ברק
ניהול דירות ברמת גן
עלות מתווך נדלן
טיפים למכירת דירה

השאר פרטים וניצור עמך קשר בהקדם !