מדריך משכנתא

רבים מפנטזים על דירת החלומות וסומכים על כך שעם המשכנתא הכל אפשרי. זכרו כי המשכנתא היא הלוואה עם ריבית עצומה, בכדי שלא תצטערו לאחר מכן שאינכם עומדים בתקציב. רכשו דירה צנועה יותר אם זהו הסכום העומד לרשותכם. הדבר רלוונטי במיוחד לדירה חדשה מקבלן.

חברת הבניה תנסה לשכנע אתכם לרכוש דירה גדולה יותר בתירוץ שתהיה טובה לאורך זמן. אל תיפלו בפח הזה. עדיף דירה קטנה יותר ומעבר לדירה גדולה יותר בעת הצורך וכאשר מצבכם הכלכלי יאפשר, מאשר לקפוץ גבוה מדי.

בדקו מראש את גובה החזר המשכנתא שביכולתכם לעמוד בו. התייעצו עם יועץ משכנתאות וראו, בהתאם ליכולת ההחזר שלכם (לא כדאי שההחזר יהיה יותר מ- 30% מגובה המשכורות נטו) מה התקציב.

בחירת מסלול ההלוואה המיטבי למימון השקעה בנכס נדל"ן, תלויה במספר פרמטרים חשובים. להלן קוים מנחים. בתהליך המימון של השקעה בנדל"ן, רבים נוטים לשים דגש על עלות המימון ושיעור הריבית. שיעור הריבית משליך באופן מהותי על תשואת המשקיע אולם, קיימים פרמטרים חשובים נוספים שיש לקחתם בחשבון בעת בחירת מסלול ההלוואה המועדף:

עיקרון המתאם Matching
על פי מדריך משכנתא זה, יש להתאים Match את הסיכון המגולם בהשקעה למענה הולם, או לפחות לצמצום חשיפת הסיכון בצד ההלוואה. לדוגמה: ניתן לממן היום רכישת נכס להשקעה בהלוואת זמן ארוך במטבע היין היפני. שיעור הריבית שיידרש בגין הלוואה כזו יהיה כ- 1% , כאשר שיעורי הריבית האלטרנטיביים בשקל הניצבים בפני המשקיע נעים בין 3.5%-2% . הפיתוי לבחור ביין היפני הוא חזק מאד. על המשקיע לשאול את עצמו כיצד הוא יתמודד, ואם בכלל יוכל להתמודד, עם תנודה חזקה וקיצונית בשער החליפין של היין. בהיעדר מענה הולם, יהיה עדיף לוותר על הטעם המתוק של מחיר המימון, בשל הטעם המר או הקריסה הכלכלית העשויה להתרחש כתוצאה מתנודה קיצונית בשער המטבע. הלוואה באפיק כזה תתאים למשקיע אשר תקבוליו מהנכס המניב או תקבולים פיננסיים אחרים מתקיימים במטבע היפני, או אז החשיפה לשינוי בשער המטבע מצטמצמת.

התאמת מסלול ההלוואה לתזרים המזומנים האמור לשרת אותה
התובנה המתמטית על פיה, ככל שמשך ההלוואה קצר יותר, עלות המימון נמוכה יותר איננה דורשת הסבר או שכנוע, אולם היא יוצרת פיתוי מכשיל לחלק מהלווים. פריסת ההלוואה צריכה להתבסס על כושר ההחזר הזהיר של המשקיע ורק אחרי התאמה זו יש לטפל בשיעור הריבית. לדוגמה: הלוואה בסכום של 1,000,000 ש"ח ניתנת להשגה בתנאים הבאים:

10 שנים שיעור הריבית 2.75%
החזר חודשי 9,541 ש"ח
סך הכל ההחזרים ל 10- שנים כ 1,145,000₪

18 שנים שיעור הריבית 3.65%
החזר חודשי 6,323 ש"ח
סך הכל ההחזרים ל 18 שנים כ 1,366,000₪

אין ספק שמשיקולי עלות יש העדפה ברורה להלוואה ל 10 שנים. אך האם הלווה יוכל לעמוד בהחזר חודשי שוטף כה גבוה? אם לא – מומלץ לבחור דווקא, בהלוואה היקרה יותר.

מבחן לחץ על כושר ההחזר
ניקח כדוגמא משקיע שרכש דירה באמצעות הלוואת משכנתא בסך 800,000 ש"ח ל 15 שנה והתחייב לתשלום חודשי בסך 5,621 ש"ח. המשקיע מתבסס על שכר דירה שתניב הדירה הנרכשת בסך 6,000 ₪ לחודש. משקיע זה, בבואו לבחור את ההלוואה המתאימה חייב לערוך לעצמו מבחן לחץ: מה יקרה אם הדירה תעמוד ריקה חודש? כיצד יוכל להתמודד עם החזר המשכנתא, הארנונה והוצאות ועד הבית? אם מבחן הלחץ התיאורטי משקף סכנת חוסר יכולת פירעון, יש לפרוס לפרק זמן ארוך יותר.

סיכון הריבית
בשנים האחרונות הולך וגדל נתח ההלוואות בריבית משתנה. בקבוצה זו נכללות הלוואות שקליות על בסיס הפריים, הלוואות צמודות מדד והלוואות מט'ח במטבעות שונים. בעת בחירת ההלוואה יש לקחת בחשבון תסריטים של שינוי לרעה בשיעורי הריבית ולבחון את היכולת לעמוד בהחזרים המעודכנים. אביא כדוגמא את המשקיעים שלקחו הלוואה צמודת פריים בשנת 2009, תקופה בה רבית הפריים עמדה על 2.75% . כאשר שנתיים לאחר מכן העלה הנגיד את שיעור ריבית הפריים ל 4.25% נוצר מצב אשר הקשה מאוד על פירעון ההלוואה של אותם משקיעים.

פירעון מוקדם
הלוואה שניתן לפרוע בכל עת ללא עמלות- קנס – בלשון העם, מאפשרת ללווה גמישות פיננסית ויכולת תגובה של שינוי מסלול, פריסה מחדש או כל מיחזור אחר. בהיבט זה, הלוואות בריבית קבועה סובלות מנחיתות פיננסית, שכן פירעון מוקדם של הלוואות אלה עשוי להיות כרוך בעלויות פירעון מוקדם כבדות. למרות הביטחון הפסיכולוגי המלווה בלקיחת הלוואה אשר אין בה מרכיב של חוסר וודאות, מסלול כזה אינו מומלץ, בשל הקושי בפירעון מוקדם או שינוי מסלול. לפיכך, יש מקום להעדיף הלוואות בריבית משתנה בשל הגמישות הפיננסית שהן מאפשרות.

לסיכום, מאחר וההחלטה על ההלוואה המתאימה מתייחסת לעתיד, ואף לעתיד הרחוק, וחשופה לאי וודאות, הדרך להתמודד עם אי ודאות זו היא להימנע מהלוואה ספציפית ולהעדיף "תיק" הלוואות הכולל בתוכו מספר רכיבים אשר נבחרו בקפידה על בסיס הכללים שפורטו למעלה. הלוואת משכנתא היא מכשיר פיננסי המחייב התייחסות שוטפת ובחינת חלופות כל העת. תיק משכנתא שנבחר בעיתוי מסוים חייב להיבחן מעת לעת ולאפשר ביצוע עדכונים, שינויים ומחזורים על מנת לשוב ולהתאים את נתוני ההלוואה לתנאים המשתנים. בברכת השקעה ממונפת מוצלחת!

תיווך בצפון תל אביב
שיווק פרוייקטים חדשים
טיפים למכירת דירה

השאר פרטים וניצור עמך קשר בהקדם !