Menu

איך להשקיע בנדלן?

“אל תחכה… הזמן לפעול אף פעם לא יהיה מושלם.” (נפוליאון בונפרטה)

 

באחד הכתבות הקודמות שלי במדור איך להשקיע בנדלן דיברתי על בחירת מטרות, שזה למעשה הדבר הראשון שעושים לפני שבכלל מתחילים להתעסק בנדל”ן או בכל דבר אחר. זה משול לתוכנית עסקית:

1. תבחרו מטרה.

2. תבחרו דרך.

3. תרכשו ידע וכלים על מנת שתוכלו ללכת בדרך שבחרתם (קורס, ליווי אישי, מנטורינג וכו’).

4. תקבעו יעדי ביניים, כלומר תוכנית עסקית / אסטרטגיה איך להגיע למטרה.

5. תקבעו צמתים.

6. צאו לדרך.

לפני שיוצאים סופית לדרך ולפני ששואלים את השאלה האמיתית איך להשקיע בנדלן ?, צריכים לבחור שוק אותו נצא לחקור ובו נעבוד. בחירת השוק היא קריטית מאוד שכן חקר השוק לוקח זמן ובמידה ולא נבחר שוק שמתאים לצרכים שלנו, נמצא את עצמנו מבזבזים זמן יקר והרבה כוחות לשווא, שלא לדבר על הייאוש שיכול לתקוף אותנו. זכרו – מרגע שנבחר שוק, לא עוזבים אותו, לא משנה מה (ניתן תמיד להרחיב את השוק או לבחור בנוסף שוק אחר, אבל תמיד להישאר בחצי עין על השוק שלנו).

אז ראשית מה זה שוק ו-איך להשקיע בנדלן , מה זה אומר?

שוק זה 6-8 רחובות בעיר / שכונה שיש בהם 250-300 בתי אב בבנייה רוויה (בנינים זהים אחד לשני).איך בעצם בוחרים שוק?

לשיטתי, ישנם שלושה פרמטרים לבחירת שוק:

  • תקציב – מה התקציב שלי לדירה. את התקציב בונים מ – 60% הון עצמי שהגדרתי + 40% משכנתא. עכשיו בטח אתם שואלים את עצמכם למה לא 50% או 75% משכנתא? ובכן זה נקרא גידור סיכונים וחישוב מסלול, כלומר מצב בו יהיו לכם כבר כמה עסקאות בקנה וחשוב שתוכלו לנווט בין כולם ככה שתמיד יישאר לכם קצת הון עצמי ולא תכנסו ללחץ תזרימי. חשוב מאוד להיות מדויקים בהון העצמי ותמיד להשאיר משהו בצד כלומר לא להשתמש בכל הכסף שיש לכם. תמיד תחשבו כמה בלטות קדימה. ברגע שאתם בתוך השוק ומכירים אתכם, העסקאות יזרמו. גם אם הן לא יהיו טובות, הן יזרמו וחשוב תמיד להיות מוכנים לעסקת בוננזה (כבר קרה לי כמה פעמים שפספסתי עסקאות).

  • זמינות – איפה השוק והאם יש לי את הזמן הדרוש לחקור אותו ולעבוד בו. לדוגמא אם התקציב שלי הוא דירות עד 500,000 ₪, אני חייב לבחור שוק צפוני מאוד או דרומי מאוד (פריפריה). עד כאן אין בעיה, אבל אם אני גר בתל אביב ועובד כל יום 10 שעות יש בעיה. תמיד יש לבחור משהו ריאלי שאפשר להסתדר אתו. במידה ואין לכם זמינות של מינימום 10 שעות שבועיות נטו (לא כולל נסיעות לשוק) בשביל לחקור את השוק ובשלב השני מינימום של 5-6 שעות שבועיות נטו בשביל לראות דירות, אז אל תתחילו (רמז קטן למי שחושב שאין לו זמן – זה תירוץ. תמיד יש זמן 😀). חבל לכם על הזמן והכסף (שתשלמו לרכישת הידע והכלים)

  • סחירות – האם יש עסקאות בשוק שבחרתם? את זה בודקים בשני אופנים:

  • אתר רשות המיסים / מדל”ן – מסתכלים על כמות העסקות שנעשו בשוק שלכם בשנה האחרונה. אם אין מספיק או אין בכלל אזי השוק לא סחיר ואין לנו בשביל מה ללכת על השוק הזה. צריך שיהיו לפחות 20-30 עסקאות.

  • אתר יד2 / מדלן ודומיהם – בודקים כמות דירות שמוצעות למכירה כרגע. במידה ואין מספיק או אין בכלל אזי השוק לא סחיר (בדגש על כרגע) ואין לנו בשביל מה ללכת על השוק הזה. צריך שיהיו לפחות 20-30 עסקאות.

במידה והשוק אינו סחיר, ניתן להרחיב אותו באוד 2-3 רחובות ולעשות עוד בדיקה.

5 כללי ברזל למשקיע המתחיל- איך להשקיע בנדלן:

משמעת עצמית – אם כבר בחרת בשיטה הטכנית זכור כי עליך לראות את השוק מזווית הראייה שלו ולא לנסות לכפות את משאלות לבך, הערכותיך הפרטיות ונטיותיך על התנהלות הבורסה. המינוח “טכני” ממשמעו נטול רגש. הישמע לגרף ולא ללבך.

יעדי רווח – אל תהיה חזיר. קח מהשוק את מה שהוא יכול לתת לך. אם הנך מבחין במצבור של איתותי חולשה המטה את הכף בכיוון מטה. מכור, ממש חלק או הגן. אל תחמוד את מה שלא ניתן להשיג.

סבלנות – היה סבלני ידידי. המתן לאיתות המתאים לכניסה ויציאה ופעל מיד. אל תחכה יתר על המידה ואל תבקש אישורים על גבי אישורים. כשהאיתות מגיע, יש לפעול מיידית תוך ידיעה מראש היכן ממוקדמת ההוראה לקטיעת הפסד.

אל תספר לחבר’ה – תכונה ישראלית לחלוטין. קונה ורץ לספר. התנזר ממנה לגמרי. שמור על פעולותיך לעצמך. ברגע שאתה רץ לספר, אתה מהמר על כבודך כסוחר ועלול למצוא את עצמך יושב ומתפלל שהעסקה תצלח, במקום לנקוט את רצף הפעולות הנכון.

תוכנית פעולה ומחקר – למד/י את הנושא לפני שאת/ה מתחיל/ה להשקיע. האינטרנט מאפשר גישה נוחה וקלה לקבלת מידע. כמו כן מומלץ להתייעץ עם מתווכים בנושא או להרחיב ידע באמצעות: קבוצות השקעה/רכישה, ספרים וחברים.

דוגמא קלה שהייתה למשרדנו לפני מספר חודשים: פנה אלינו משקיע צעיר שרק סיים צבא ועבד באבטחה. מההתחלה הוא הגיע עם השאלה הגדולה “איך להשקיע בנדלן” בחשבון הבנק שלו היו לו 100,000 ש”ח שהצליח לחסוך, אחד הסוכנים אמר לו שאין עם מה לעבוד, הוא התעקש.. לאחר שיחה ממושכת איתו הסוכן הבין את הנחישות שלו להצליח ואת הדרך שהוא עשה עד שהגיע אלינו. הוא עבד עם מנטורית להצלחה, הוא קרא כל ספר אפשרי והוא היה נחוש! לכן הסוכן הסכים לעבוד איתו.

לאחר בחירת מיקום בתקציב נמוך (מרחק של כשעה נסיעה מביתו) התחלנו את התהליך ותוך כחודש הוא כבר חתם הסכם מכר לקניית דירת חדר ברמת גן ב 1,100,000 ש”ח. את הכסף החסר להון העצמי הוא גייס מההורים שלו, אחרי שהראה להם תוכנית מסודרת. את שאר הכסף משכנתא השלימה. נשאר לו סכום קטן לשיפוץ. והופ הדירה הושכרה והוא התקדם כבר להשקעה הבאה.

תחזיות– הימנע מניסיונות לחזות את כיוונו של השוק. התמקד בבניית היכולת להגיב נכונה ובמהירות כלפי ההתרחשויות בשוק, בעיקר כאשר הן נוגדות את הנחות העבודה שלך. השתדל להימנע מדעות ותפיסות חד משמעיות. השאר תמיד פתח לנסיגה ודרכי מילוט שכם בשוק של אי וודאות אתה עוסק.

חשוב מאוד לזכור! – חשוב/חשבי חיובי ואל תקשיב/י ל”רואי שחורות”, למד/י את הנושא, בחן/י את העסקה בעצמך, התייעצ/י עם אנשי מקצוע בתחום, הכינ/י תוכנית פעולה מוגדרת המותאמת ליכולות שלך (תחום, סוג עסקה, סכום השקעה) – ובצע/י.

אנשי מקצוע – השתמש/י באנשי מקצוע! עסקאות דורשות טיפול מיומן ומקצועי.

דוגמא קלה שהייתה למשרדנו לפני מספר חודשים: הסיפור שלי עוסק במשקיע איתו משרדנו עובד. רווק בן 27 מבני ברק, עדיין גר עם ההורים. (אמא שלו מבשלת/מכבסת לו…). לפני כמה חודשים הוא החליט לרכוש דירה להשקעה בעיר מגוריו. לאחר שעשה חקר שוק וחיפש אחר נכסים הוא הגיע לדירת 2.5 חדרים בשטח של 37 מ”ר. הדרישה שלו – כמו של כל משקיע חכם, היא להשביח בכמה שיותר את הנכס, בכמה שפחות עלויות.

המשקיע ביקש להתייעץ איתי לגבי המטבח שבסקיצה שהמעצבת הביאה לו, המטבח דיי גדול. בנקודה הזאת שלפתי לו את חקר השוק שלו. “מי הקונה שלך? מה הצרכים שלו?” שאלתי.

הסברתי לו שלא מדובר על דירה להשקעה במרכז תל אביב, שם לרוב אוכלים בחוץ או מביאים טייק אווי. בבני ברק יש 2 מערכות כלים בשרי וחלבי וגם לפסח…בבני ברק גם אם תגור משפחה צעירה וגם אם סבא וסבתא יגורו שם וגם אם אלמן / אלמנה יגורו שם, כולם מבשלים אוכל על בסיס יומי. הוא כמובן חייך והנהן בראשו. לפעמים שאנחנו כל כך קרובים לאוכלוסייה בה אנחנו עושים חקר שוק, אנחנו חושבים “על עיוור” רואים את הדברים מנקודת המבט, בה אנחנו נמצאים היום. 
 
המשקיע הוא רווק, שעדיין גר עם ההורים, אמא שלו מבשלת ומכבסת לו… הוא משתמש במטבח, רק כדי לשים את הצלחת בכיור. טעות באבחנה של השוק שלכם, עלולה להוביל להחלטות שגויות בתכנון השיפוץ ולהפסד גדול של שוכרים/ קונים פוטנציאלים.

סיכון – בעסקאות נדל”ן לא ניתן להבטיח רווח, אולם קיימים מס’ דרכים להקטין סיכון: בדוק האם אתה מוגן מפני מעילה, האם ההשקעה היא ישירה, האם ההשקעה נעשית באמצעות חברה, האם ההשקעה נעשית באמצעות מנגנון מקלט מס, האם הכסף מופקד אצל נאמן, וכד’.

הנכס והדיירים – התמקד בנכסים מניבים בעלי שוכרים יציבים עם חוזים ארוכים.

קבוצת רכישה, כדאי? על קבוצות השקעה/רכישה – בדוק האם קבוצת ההשקעה/רכישה בה אתה שותף מחזיקה בעלי מקצוע מקומיים המתפעלים את הנכס המניב? מה הן זכויותיך וחובותיך בקבלת ההחלטות? האם כמידע המלא אודות העסקה זמין לך?

לסיכום – איך להשקיע בנדלן

האויב של עסקה טובה הוא עסקה טובה מאוד.
אם תמשיכו לחפש את העסקה הכי טובה אף פעם לא תעשו כלום ולכן, תתחילו לעשות ותקנו לאורך הדרך, נדל”ן הוא אפיק השקעה לכל החיים.

מאת: האיש עם הפטיש, גיל רוזנברג

Menu